TERCEIRA TURMA DO STJ DEFINE PRAZO DE CINCO ANOS PARA RENOVAÇÃO DE ALUGUEL COMERCIAL

Se por um lado deve ser considerado todo o patrimônio imaterial agregado a imóvel comercial pela atividade exercida pelo locatário, por outro é necessário resguardar o direito de propriedade do locador, evitando contratos que eternizem o uso do imóvel. Portanto, de acordo com decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o prazo de cinco anos é razoável para renovação de contratos do gênero. 

O entendimento foi firmado pela Turma ao analisar a aplicação, em ação renovatória de contrato de locação comercial, da acessio temporis – quando a soma de períodos ininterruptos de locação é utilizada para alcançar o período mínimo de cinco anos para o pedido de renovação. 

Em seu voto, a ministra Nancy Andrighi, relatora, reconheceu a importância desse instituto jurídico, porém ressaltou que é fundamental respeitar a natureza bilateral e consensual do contrato locatício. Considerando a vontade de renovação de um lado e a de não renovação do outro, a ministra afirmou que o prazo de cinco anos mostra-se razoável para a renovação, que pode ser requerida novamente pelo locatário no final do contrato. 

Cinco anos

Segundo Nancy Andrighi, permitir a renovação por prazos maiores – de dez, 15 ou 20 anos – contraria a própria finalidade do instituto, uma vez que possíveis mudanças econômicas e outros fatores podem influenciar na decisão das partes em renovar, ou não, o contrato. 

Para a relatora, quando a Lei 8.245/91 estabelece o direito à renovação por igual prazo, está se referindo ao prazo mínimo exigido, ou seja, cinco anos, e não o prazo estipulado pelo último contrato celebrado entre as partes. 

“A renovação do contrato de locação não residencial, nas hipóteses de acessio temporis, dar-se-á pelo prazo de cinco anos, independentemente do prazo do último contrato que completou o quinquênio necessário ao ajuizamento da ação. O prazo máximo da renovação também será de cinco anos, mesmo que a vigência da avença locatícia, considerada em sua totalidade, supere esse período”, explicou a ministra. 

Fonte: STJ

DESPEJO DE LOCATÁRIO INADIMPLENTE NÃO EXIGE PROVA DE PROPRIEDADE PELO LOCADOR, DECIDE STJ

Entendimento unânime da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que não é necessária a prova de propriedade do imóvel para o locador propor ação de despejo de locatário inadimplente e autor de infração contratual. 

A Turma analisou a questão ao julgar o caso de um locatário que, inconformado com a ação de despejo julgada procedente, recorreu alegando a ilegitimidade do locador para propor a ação, por não ser o proprietário do imóvel em questão. O locador era o possuidor do imóvel, com escritura pública de cessão de posse registrada em cartório. 

O locatário invocou o artigo 6º do Código de Processo Civil, segundo o qual “ninguém poderá pleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo quando autorizado por lei”. 

Prova prescindível

Segundo o relator do processo no STJ, ministro Villas Bôas Cueva, a pretensão inicial de despejo foi embasada nos incisos II e III do artigo 9º da Lei 8.245/91 – também chamada Lei do Inquilinato ou Lei de Locações. Os dispositivos tratam da prática de infração legal ou contratual e falta de pagamento de aluguéis, “casos em que a legislação de regência não exige a prova da propriedade do imóvel pelo locador”, destacou Cueva. 

A Turma manteve o entendimento dos juízos de primeiro e de segundo grau. No julgamento da apelação, o Tribunal de Justiça de Alagoas (TJAL) rejeitou a alegação de ilegitimidade do locador. Reconheceu a desnecessidade de comprovação de propriedade do bem para figurar no polo ativo da demanda. “Descabida a alegação de inexistência de prova que ateste a titularidade do imóvel, uma vez que é prescindível a exigência de ser proprietário do bem”, afirmou o TJAL. 

Natureza pessoal

Em seu voto, o ministro Cueva citou os artigos da Lei do Inquilinato que contêm as hipóteses motivadoras da instrução da petição inicial com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado. 

Porém, o magistrado explicou que a exigência, por parte do legislador, da condição de proprietário para propor ação de despejo é excepcional. Tanto que, para as demais situações, a condição não é exigida. 

“Tendo em vista a natureza pessoal da relação de locação, o sujeito ativo da ação de despejo identifica-se com o locador, assim definido no contrato de locação, podendo ou não coincidir com a figura do proprietário”, concluiu o ministro. 

Fonte: STJ