LOTE COM 14 APARTAMENTOS DEVE PAGAR UMA ÚNICA TAXA DE CONDOMÍNIO, DIZ TJ/SP

A 2ª câmara de Direito Privado do TJ/SP reformou decisão de 1ª grau para determinar a cobrança de uma única taxa condominial e não 14, referente a um lote onde foi construído um prédio com 14 apartamentos.

A empresa proprietária do lote alegou que seus terrenos pertenciam ao município de Jacareí, sendo que a associação que cobra o condomínio foi constituída no município de Igaratá. Além de sustentar ser "absurda a cobrança de quatorze taxas, em um único lote, visto que há um prédio com quatorze apartamentos".

Na decisão, o relator, desembargador Giffoni Ferreira, afirmou que o fato de o loteamento "se estender por dois municípios, sendo os lotes da ré pertencentes a um e a autora ter sido constituída no outro, não altera a circunstância de que todo o loteamento é administrado pela Apelada, não importando as delimitações municipais, no caso".

Quanto à cobrança de 14 taxas, referentes a um único lote, segundo o relator "há de se levar em conta o contido no Estatuto Social, "Secção I Da Responsabilidade dos Sócios", que estabelece a participação proporcional à fração ideal, a ser calculada pela extensão territorial dos lotes.

Fonte: Migalhas

IMOBILIÁRIA, E NÃO CLIENTE, É QUEM DEVE PAGAR TAXA DE CORRETAGEM, AFIRMA JUIZ DE SÃO PAULO

A taxa de corretagem não pode ser cobrada pelo comprador do imóvel se quem contratou os corretores foi a incorporadora. A afirmação é do juiz Paulo de Tarso da Silva Pinto, da 4ª Vara Cível de São Paulo e consta de sentença que decretou a nulidade de contrato de venda de imóvel na planta pela Avance Negócios Imobiliários.

O caso foi sentenciado no dia 24 de julho, mas é prática comum entre as incorporadoras que vendem imóveis na planta. Quando vão fazer as ações de promoção de vendas, as empresas levam corretores de imóveis para dentro dos stands. São eles os responsáveis por atender os potenciais clientes. Depois de assinado o contrato de compra do imóvel, os “honorários” do corretor são cobrados do cliente. São as chamadas taxas de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária, ou Taxa Sati. O nome genérico é taxa de corretagem.

Mas, de acordo com a sentença do juiz Silva Pinto, quem tem de pagar essa taxa é quem contratou os serviços dos corretores: a incorporadora. “Se o serviço foi prestado sem as devidas informações aos consumidores, trata-se de oferta gratuita”, afirmou o juiz. “O consumidor, em regra, não sabe que pode contratar outro profissional para assessorá-lo, e mais, essa advertência e informação clara não há no contrato, como manda o Código de Defesa do Consumidor.”

A decisão foi tomada em Embargos à Execução do contrato, já que a Avance cobrou judicialmente que sua cliente, representada pelo advogado Vagner Cosenza, pagasse os custos dos corretores. “A boa-fé objetiva impunha esse dever de informação à ré, já que a regra da boa-fé objetiva exige o contratante ideal, escorreito em suas condutas negociais. Na relação de consumo, a informação, transparência, confiança e eticidade são essenciais ao negócio, onde ambas as partes têm o dever de cooperação na relação para que o contrato atinja sua finalidade socioeconômica”, sentencia o juiz.

Clique aqui para ler a sentença.

Fonte: Conjur

JUSTIÇA DO INTERIOR PAULISTA PROÍBE CONSTRUTORAS DE COBRAR TAXA POR ASSESSORIA IMOBILIÁRIA

A Justiça paulista decidiu proibir construtoras da região do ABC a incluir taxas obrigatórias por assessoria imobiliária em contratos, dentre outras cláusulas abusivas. De acordo com a decisão da 7ª Vara Cível de São Bernardo do Campo, do dia 17 de maio, as companhias devem pagar multa de R$ 50 mil em caso de descumprimento. A ação contra o grupo de empresas, capitaneada pela Bigucci Comércio e Empreendimentos Imobiliários, foi movida pela Promotoria de Justiça do Consumidor da cidade.

Além da taxa, estavam na denúncia a cobrança de juros antes da entrega das chaves, a negativa de quitação integral, o prazo de garantia para defeitos ocultos, a multa de 10% no atraso do pagamento da prestação e a instituição de hipoteca sobre o imóvel alienado. O desequilíbrio na relação contratual, constatado pelo Ministério Público, levou vários clientes a entrar com reclamações judiciais. 

A ação foi proposta pelo promotor de Justiça Marcelo Sciorilli depois que inquérito civil comprovou que as duas construtoras inserem em seus contratos de adesão a exigência de que os adquirentes de imóveis paguem despesas com “assessoria técnico-imobiliária, assessoria jurídica e outras que forem necessárias ou que forem criadas”, conhecidas como taxa SATI (ou taxa por Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária). A cobrança era feita diretamente pelos empreendedores ou por “colaboradores” que atuam nos estandes de venda.

As construtoras negam a prática, afirmando que a adesão é voluntária. Apesar disso, os consumidores que prestaram depoimento ao Ministério Público confirmaram que tiveram de pagar taxa de até R$ 1.350, cobrada compulsoriamente mesmo daqueles que conseguiram o financiamento diretamente com agentes financeiros, sem o uso de qualquer tipo de assessoria das construtoras. A tarifa só é devida se especificada no contrato e não deve ser confundida com a corretagem, sob risco de tributação sobre o mesmo serviço. 

"A cobrança é simplesmente imposta aos consumidores, sem consentimento informado e independentemente de qualquer contraprestação, isto é, da real, efetiva e comprovada execução desses supostos serviços”, diz o promotor na ação. Ele fundamenta que a prática da cobrança por supostos serviços de assessoria técnica, imobiliária, jurídica ou de crédito viola artigos do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil.

O MP pediu à Justiça a antecipação dos efeitos de tutela sob argumento de proteção dos direitos dos consumidores, para que as empresas processadas deixassem de aplicar as cláusulas nos contratos em vigor e inseri-las nos acordos futuros. A 7ª Vara Cível de São Bernardo do Campo deferiu a solicitação. 

Com informações da Assessoria de Imprensa do MP-SP.

Fonte: Conjur

CDC INCIDE SOBRE CONTRATOS DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA, DECIDE STJ

Acompanhando o voto do relator, ministro Villas Bôas Cueva, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) incide nos contratos de administração imobiliária, pois o proprietário de imóvel que contrata imobiliária para administrar seus interesses é, de fato, destinatário final do serviço prestado, o que revela sua condição de consumidor. 

No caso julgado, a empresa Apolar Imóveis Ltda. questionou decisão do Tribunal de Justiça do Paraná, sustentando que o proprietário que contrata imobiliária para administrar seu imóvel não se enquadra no conceito de consumidor, por não ser o destinatário final econômico do serviço prestado. A ação discutiu a natureza abusiva de cláusula estabelecida em contrato de adesão.

Em seu voto, o relator admitiu que os conceitos de consumidor e de fornecedor, mesmo depois de passados mais de 20 anos da edição do CDC (Lei 8.078/90), ainda provocam divergências e dúvidas quanto ao alcance da relação jurídica estabelecida entre as partes. 

“Saber se o destinatário final de um produto ou serviço se enquadra no conceito de consumidor é compreender, além da sua destinação, se a relação jurídica estabelecida é marcada pela vulnerabilidade da pessoa física ou jurídica que adquire ou contrata produto ou serviço diante do seu fornecedor”, ressaltou o ministro em seu voto. 

De acordo com o relator, o contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica complexa, na qual convivem características de diversas modalidades contratuais típicas, como corretagem, agenciamento, administração e mandato, não se confundindo com a locação imobiliária. 

Relações distintas

Para Villas Bôas Cueva, são duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida com o proprietário de um ou mais imóveis, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação. Assim, a prestação de serviços é uma relação autônoma, que pode até não ter como objetivo a locação daquela edificação. 

Segundo o relator, normalmente, mas não sempre, a administração imobiliária envolve a divulgação, a corretagem e a própria administração do imóvel com vistas à futura locação. Sendo assim, o dono do imóvel ocupa a posição de destinatário final econômico do serviço, pois remunera a expertise da contratada e o know-how oferecido em benefício próprio. Não se trata propriamente de atividade que agrega valor econômico ao bem. 

Citando doutrina e precedentes, o ministro enfatizou que, além da locação do imóvel, a atividade imobiliária também pode se resumir no cumprimento de uma agenda de pagamentos (taxas, impostos e emolumentos) ou apenas na conservação do bem, na sua manutenção e até mesmo, em casos extremos, em simples exercício da posse, presente uma eventual impossibilidade do próprio dono. 

Vulnerabilidade

A Turma entendeu que, diante de tal abrangência, somente circunstâncias muito peculiares e especiais seriam capazes de afastar a vulnerabilidade do contratante e justificar a não aplicação do CDC nesses casos, seja porque o contrato firmado é de adesão, seja porque é uma atividade complexa e especializada, seja porque os mercados se comportam de forma diferenciada e específica em cada lugar e período. 

“Portanto, sob qualquer ângulo que se examine a questão, parece evidente que o proprietário de imóvel que contrata imobiliária para administrar seus interesses é, de fato, destinatário final fático e também econômico do serviço prestado, revelando a sua inegável condição de consumidor”, concluiu o relator. 

Fonte: STJ